2025年英國《租客權利法案》解讀：對房東與租戶的影響與未來展望

2025年，《租客權利法案》（Renters’ Rights Bill）在英國上議院通過二讀後，引起房地產市場廣泛關注。該法案被視為自《Housing Act 1988》以來最重要的租賃改革之一，目的是提高租客居住保障、加強房東責任，並提升整體住宅質量與市場透明度。

作為專業的英國房地產顧問團隊，我們整理了這項法案的關鍵內容及其對房東與租戶可能帶來的實質影響。並提供應對建議，以協助有意投資英國房產的您，在變動的市場中做出更穩健的判斷與佈局。

這項法案帶來的五大關鍵變革

這次改革主要聚焦於租賃安全性、租金調控、房東監管與住房品質，以下是你需要關注的五大重點：

1. 廢除「無過錯驅逐」（Section 21）

房東將無法在沒有正當理由的情況下終止租約，取而代之的是 Section 8，房東只有在特定情況下（如出售房產、房東自住、租客嚴重拖欠房租等）才能要求收回房產。

2. 租賃協議變更

現有的固定期限的租約Assured shorthold tenancies (AST) 改為定期保證租約：也就是說現有的固定期限，可能六個⽉或12個⽉租期的租約，將會改為租期最長為⼀個⽉的滾動式租約。並且如果租⼾想要退租，只需要於起租⽇起的任⼀個時間點提前 2個⽉通知房東即可。在新法上路後，無論是新的租約還是既有的租約，都將⼀律適⽤新法。

3. 限制租金調整與禁止租金競標

• 房東一年內只能調整一次租金，且必須符合市場價格。

• 禁止租金競標，房東必須按要價收取租金，且租戶在租約前 6 個月內可對租金提出異議。

• 房東不得要求租戶支付超過 1 個月的租金作為預付租金，以防止不公平的租賃條款。

4. 禁止無理拒絕養寵物與歧視性租賃條件

• 租客可要求養寵物，房東不得無理拒絕，但可要求租客購買寵物保險。

• 禁止歧視福利受領者或有小孩的家庭，但房東仍可基於經濟承擔能力拒絕租賃申請。

5. 加強房東監管

• 設立私人房東的租賃資料庫，房東有義務在資料庫註冊並提供被要求的相關資訊。

• 設立私人房東的監查員，無論是潛在、現任或前任的租客都有權利向監查員提出投訴，且完全免費。這提供了租戶向 council 投訴或向法院提出法律行動以外的替代方案。

6. 要求出租房的品質標準

房東必須提供安全、合格住所。若出租房內出現可能立即危害到租戶的問題（如霉菌、結構損壞），房東將被要求必須在期限內修復，否則將面臨罰則。

對於租戶與房東的影響

《租客權利法案》正式實施後，對於英國的租戶與房東而言，都將迎來⼀段全新的適應期。這項改革雖然以保障租⼾權益為出發點，試圖透過強化法律框架，改變過去市場上權⼒相對傾斜於房東的局勢。然⽽，這樣的轉變也帶來了⼀連串實際層面的影響，讓雙方都不得不重新思考未來的租賃關係。

對雙方而言，最直接的改變來自於「無過錯驅逐」（Section 21）的取消。過去，租戶即使按時繳租、遵守租約，也可能在租期結束時被要求搬離，僅僅因為房東的個⼈計劃或其他考量。而在新法上線後，這樣的風險將⼤幅減少。這項改變讓許多長期租屋的家庭，特別是有孩子的租戶，終於能夠真正將租賃的房子視為「家」，比較不須擔⼼突如其來的遷出通知。

此外，新法賦予租戶更⾼的靈活性。即使簽署了的租約，也可在提前通知後中止，讓租戶不再有背負租約的壓力，更加有生活彈性的安排。法案也明確禁⽌歧視福利受領者或家庭有孩童的租客，同時推動禁止不合理拒絕寵物的租賃條款，進⼀步落實居住平等。

然而，對房東而言，這樣的變⾰可能意味著更多的不確定性與經營壓力。當租客可以更容易地提前中止租約，房東可能需要更頻繁地⾯對物業空置與重新尋找租客的過程，這不僅耗費時間，也提高了租金收入中斷的風險。而取消Section 21更使得房東在⾯對難以管理或不履約的租客時，必須投入更多時間與法律成本來進行驅逐程序。

房東如何因應《租客權利法案》：四大實用策略

在新法實施後，房東面臨更高的合規標準與法律約束，唯有提早準備，才能有效降低風險、穩定投資報酬。以下是我們建議的四項關鍵應對策略：

1. 審視現有租賃合約

面對法律條款的改變，建議房東全面檢視目前租賃合約內容，特別是有關租期終止、租金調整、修繕責任等條款。必要時應諮詢專業律師或房地產顧問，確保合約文本不違反新法規，並預防未來潛在法律糾紛。

2. 與值得信賴、熟悉法規的 Letting Agent 合作

在新法上路後，合規將成為房東營運的首要挑戰。選擇一位具有專業知識、能主動因應政策變化的Letting Agent，能有效協助處理租務管理、租約更新與合法驅逐流程，讓房東安心將物業交給專人管理，節省時間與風險。

3. 投保房東保險，完善風險保障機制

法案通過後，房東面臨的風險不僅限於法律責任，也包括租金停付、房屋損害等突發情況。建議購買專為房東設計的保險產品（如：租金保障保險、物業損壞險、法律支援保險等），為投資增加一道防線。

4. 建立並維持良好的租客關係

在驅逐程序變得更加嚴格與冗長的情況下，良好的租客關係將成為減少糾紛的最佳保障。主動溝通、迅速回應租客維修請求、尊重對方居住權，這些看似基本的動作，實則可大幅提升租客留任率，減少法律糾紛風險，同時也有助於維持穩定的租金收入。

我們的專業觀點：這是危機，還是轉機？

本次《租客權利法案》的改革，無疑是對房東的經營帶來挑戰：從更嚴謹的法規要求、租賃靈活性到管理成本，皆需重新審視與調整。然而，在市場波動的另⼀端，也蘊含著值得關注的投資契機：

• 房東退出帶來的市場空窗 → 可能創造更具議價空間的入市機會，特別是在租金回報穩定、租賃市場需求強勁的區域。

• 市場將趨於規範、透明與可預測 → 有利於具備專業營運與長期策略的投資人。

• 新進買家可提前規劃 → 選擇維護成本低、管理效率高的物業類型，將成為打造穩健資產組合的核心關鍵。

在法規愈加收緊的趨勢下，房地產市場的競爭門檻不再僅是資本大小，更是對制度與管理的理解深度。 這正是專業與策略發揮價值的時刻。

Good Life 擁有豐富的市場洞察與專業服務經驗，無論您是正在評估進場時機的投資人，或是思考如何優化既有物業配置的業主，我們都能提供切實可行的建議與落地支持。

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