重大更新：Renters' Rights Act 第一階段將於 2026-05-01 生效，房東與投資者該如何準備？

英國私人租賃市場迎來近十年來最大的法規變革之一 —— Renters' Rights Act 2025（以下簡稱「本法案」）已於 2025 年 10 月 27 日獲得皇家御准，正式成為法律。而政府也於近日宣布法案的第一階段改革，將於 2026 年 5 月 1日 起正式生效。

對於房東、租戶以及準備進入英國 Buy-to-Let 市場的投資者來說，這是一個「必須提早準備」的時間點。

在本文中，我們將從以下四個重點為你拆解：

一、法案的關鍵內容

二、既有房東與未來想成為房東者的應對策略

三、租戶可得的保障（以及仍要注意的責任）

四、Buy-to-Let 投資市場的機會與風險

一、法案關鍵內容總覽

值得特別注意的是，雖然法案已經成為法律，但法案內容將分三個階段推出。 以下為第一階段實施內容，主要關注於租賃改革。其實際生效日已被確定為 2026 年 5 月 1日，這也為房東與投資者提供了約半年的準備期。

• 廢除 Section 21「無理由驅逐」(no-fault eviction) 機制：房東須依據Section 8規定之中的合法理由驅逐租戶。

• 既有的舊租約和新租約：無論新舊租約，都將變更為保證定期式租約 (assured periodic tenancy)。沒有最低租期，租約將持續自動滾動直到租戶提前兩個月通知退租為止。

• 租金調整規則更嚴格：房東每年僅可調整一次租金，並須依據 Section 13的規定調整。

• 禁止租賃「競價租金」（bidding wars）和預付租金

• 擴大租戶權益：包括寵物權利、禁止因收取福利／有子女而歧視租戶。

二、房東應如何應對？

未來的租賃市場將朝更嚴謹、更透明的方向邁進。對房東來說，與其擔心變動，不如提前做好準備，建立一個穩定、低風險的租務環境。以下為現任房東或未來想投資出租物業的房東們，提供實際可行的應對方式：

現任房東：檢視現有租客，先打好基礎

在2026年5月1日前，Section 21 仍可使用。這段過渡期，是房東重新檢視租客品質的重要時機。若目前租客的付款紀錄不佳、配合度低，或曾多次引發糾紛，那麼現在就是重整租務結構的最佳時機。很多房東會選擇在此時更換為更可靠、穩定的租客，以避免未來制度更嚴格後產生長期風險。

未來房東 (潛在投資者)：投資後的管理和房子本身一樣重要

1. 加強租前審核 (Tenant Referencing) ：確認租客信用記錄、工作收入、過去租屋歷史，必要時要求提供保證人。

2. 找到值得信任的 Letting Agent：在新制度下，專業的管理公司成為房東的重要合作夥伴。他們能協助處理租客篩選，對於新法案有足夠的專業知識，幫房東避開不必要的風險。

3. 與租戶維持良好互動和溝通，避免小事變大事：很多租務糾紛源自於溝通不良。定期關懷物業、主動處理維修、保留溝通紀錄，都能增加租客滿意度與守約率，也讓房東在法律環境更嚴格的情況下更有保障。

4. 善用房東保險，建立最後一道防線：在新法環境下，房東保險變得比以往更重要。

常見保障包括：

• Rent Guarantee（租金保障）：租客欠租時，由保險協助支付租金。

• Legal Expenses Cover（法律費用保障）：涵蓋訴訟與驅逐等程序費用。

• Property Damage Cover（房屋損壞保障）：避免因惡意破壞造成重大損失。

對於擔心現金流與租客可靠度的房東，這是一個能有效降低壓力的重要工具。

三、法案對租戶真的「絕對有利」嗎？

Renters' Rights Act 的確讓租客獲得更高的保障，例如能挑戰不合理的漲租、不容易被驅逐，以及更高的居住穩定性。這些改變看起來十分友善租客，但從目前市場反應來看，情況並沒有這麼單純。

1. 供應減少，租金將面臨上漲壓力

在我們近期幫客戶買房的過程中明顯發現，許多出售的物業是房東的投資房產。這些房東們不願承擔新法上路後的風險，尤其是在 Section 21 即將被廢除的情況下，他們索性在 2026 年 5 月 1 日前還能使用這項條款時，提前收回房子，或乾脆直接離開租賃市場。這樣的動向帶來非常直接的結果：出租房源將會愈來愈少，而被要求搬離的租戶卻變多。供需關係因此迅速緊縮，租金上漲的壓力也將不可避免。

2. 房東將更嚴格挑選租戶

即使部分房東選擇留在市場，但為了降低風險，他們將會對租戶的審核更為嚴格。租戶不旦要符合信用、收入與過往租屋紀錄要求，房東們很可能還會要求租戶提供保證人等等。租房的難度也隨之提高。

3. 租客違約的後果並不輕微

新法雖然提高租客保障，但也間接的提升了租客的責任。若租客不付租金或違約，房東仍可走法律程序， 而租戶將很有可能收到County Court Judgment (CCJ)的記錄。這個後果將會非常現實：租戶往後租屋將會非常困難、申請貸款(特別是房屋貸款)很可能都會被拒絕。

四、Buy-to-Let 還值得投資嗎？

Renters' Rights Act 的實施，正在改變英國租賃市場的結構。許多房東因擔心未來無法再使用 Section 21 的無過失驅逐條款，選擇在改革前出售他們的投資物業。使得市場出現更多待售房源，對於想進場的買家或投資者來說，反而提供了更多選擇和議價空間。

同時，部分房東退出市場也使出租房源供應減少，加上法案提高了合規成本，房東在管理物業時需要付出更多時間和資金。然而，租屋需求依然強勁，因此租金上升的壓力不減反增。對於懂得挑選物業、管理租客、控制風險的投資者而言，這種市場環境反而提供了長期穩定收益的可能。

結語

Renters' Rights Act 第一階段將於 2026 年 5 月 1日 正式生效，為英格蘭私人租賃市場帶來一次重要「轉捩點」。對於房東與投資者而言，這既是一個挑戰，也是一次重新定位、重新布局的機會。我們建議所有相關人士立即行動：檢視現有租賃流程、更新租約、考慮加入保險、防範租客違約風險、選擇合適物業、並與專業顧問合作。唯有提早準備，才能在變革中保持優勢。

如果有任何關於英國租賃市場或 Buy-to-Let 投資的問題，歡迎隨時與我們聯繫，我們將為您提供專業分析與支援！